Prohlášení vlastníka potřebujete vždy, když chcete z budovy udělat samostatně převoditelné jednotky. V praxi jde o tři situace: developer dokončil bytový dům a chce prodávat jednotlivé byty; zděděný nebo spoluvlastněný dům se má rozdělit mezi více lidí; vlastník chce prodat jen část domu a zbytek si ponechat. Dokud katastr prohlášení nezapíše, byty právně neexistují a nelze je samostatně převést.
Developerský projekt před zahájením prodeje
Nejčastější případ. Dům stojí, jednotky jsou hotové, ale právně jde pořád o jednu nemovitou věc. Kupní smlouvy na byty nelze zapsat a hypoteční banky nemají co zastavit.
Tady rozhoduje načasování: prohlášení má být hotové ve chvíli, kdy je jasná finální podoba jednotek a existuje dokumentace skutečného provedení. Zadá-li se až po kolaudaci, prodej zbytečně stojí několik týdnů navíc.
Zděděný nebo spoluvlastněný dům
Dům po rodičích, ve kterém jsou fakticky tři byty, ale právně jde o jednu nemovitost ve spoluvlastnictví tří dědiců. Každý vlastní ideální podíl na celku, ne konkrétní byt.
Podíl se prodává hůř než byt, banky na něj nerady půjčují a výsledná cena bývá nižší než součet hodnot jednotlivých bytů. Rozdělením vzniknou samostatně evidované jednotky, které lze převádět odděleně; nemusí být každá na samostatném listu vlastnictví.
Prodej části domu
Vlastník chce prodat jedno patro nebo přízemní nebytový prostor a zbytek si nechat. Dokud je dům jedna nemovitá věc, nejde to — prodat lze jen celek nebo ideální podíl, což znamená spoluvlastnictví s cizím člověkem.
Časté dotazy
- Musí mít každý bytový dům prohlášení vlastníka?
- Ne. Prohlášení je potřeba jen tam, kde mají vzniknout samostatné jednotky. Dům s nájemními byty v rukou jednoho vlastníka ho mít nemusí.
- Jde rozdělit i rodinný dům?
- Ano. Rozhoduje stavebně technické uspořádání, ne označení stavby — jsou-li v domě prostorově oddělené bytové jednotky, lze je vymezit i u rodinného domu.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby se zaměřením na právo nemovitostí a bytové spoluvlastnictví, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Evidenční číslo ČAK 14254. Naposledy revidováno 24. srpna 2026.
Právní zdroje
- Občanský zákoník — bytové spoluvlastnictví — aktuální znění §1158 a násl.
- §1166 občanského zákoníku — náležitosti prohlášení vlastníka