Vysvětlení
Co je prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka je jednostranné právní jednání, kterým vlastník rozdělí budovu na jednotky. Teprve jím vzniknou byty jako samostatné nemovité věci, které lze zvlášť prodat, darovat nebo zastavit.
K čemu slouží
Dokud dům není rozdělený na jednotky, je jedna nemovitá věc. Prodat lze jen celý dům, nebo ideální spoluvlastnický podíl na něm — tedy „polovinu domu", ne konkrétní byt. Podíl se hůř prodává, banky na něj neradi půjčují a hodnota bývá nižší než součet hodnot bytů.
Prohlášením vlastníka vznikne z každého bytu samostatná jednotka s vlastním číslem a listem vlastnictví. Od té chvíle jde každou prodat zvlášť a kupující na ni může získat hypotéku.
Co musí obsahovat
Náležitosti stanoví §1166 občanského zákoníku. Prohlášení musí zejména obsahovat:
- Údaje o pozemku, domu a obci, případně o katastrálním území.
- Vymezení jednotky — její označení, umístění a pojmenování, včetně určení, které místnosti jednotku tvoří.
- Určení společných částí domu, případně těch, které bude užívat výhradně vlastník určité jednotky.
- Velikost podílu na společných částech u každé jednotky.
- Práva a povinnosti, které se k jednotce vážou — například věcná břemena.
Jsou-li v domě alespoň pět jednotek a alespoň tři různí vlastníci, musí prohlášení obsahovat i náležitosti stanov společenství vlastníků.
Kdy je potřeba
Nejčastěji ve třech situacích: developer dokončil bytový dům a chce prodávat jednotlivé byty; zděděný nebo spoluvlastněný dům se má rozdělit mezi více lidí; nebo vlastník chce prodat jen část domu a zbytek si ponechat.
Ve všech případech platí totéž — dokud katastr prohlášení nezapíše, jednotky právně neexistují a nelze je převést.
Jak vzniká a kdy nabývá účinků
Prohlášení sepíše vlastník (nebo za něj advokát), podepíše ho s ověřeným podpisem a podá se návrh na vklad do katastru nemovitostí. Jednotky vznikají až zápisem do katastru, ne podpisem. Správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč.
Potřebujete prohlášení vlastníka připravit?
Zpracujeme ho jako advokátní kancelář se závazným termínem a cenou známou předem. Podívejte se na ceník nebo na to, jak zpracování probíhá.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Odborným garantem obsahu je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Podrobnější rozbor tématu najdete i v článku na arws.cz.
Nejčastější dotazy k prohlášení vlastníka
- Kde najdu prohlášení vlastníka?
- Prohlášení vlastníka je uložené ve sbírce listin katastru nemovitostí. Nahlédnout do něj lze zdarma přes aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí na nahlizenidokn.cuzk.cz — najdete si jednotku nebo budovu a v sekci listin dohledáte prohlášení. Úředně ověřenou kopii vydá kterékoli katastrální pracoviště nebo Czech POINT.
- Jak získat prohlášení vlastníka z katastru?
- Elektronicky přes Nahlížení do katastru nemovitostí (bezplatně, bez registrace), nebo osobně na katastrálním pracovišti či Czech POINTu, kde dostanete ověřený opis za správní poplatek. K vyhledání stačí číslo listu vlastnictví nebo adresa nemovitosti.
- Kdo prohlášení vlastníka vyhotovuje?
- Vyhotovuje ho vlastník budovy jako jednostranné právní jednání. Protože jde o dokument, který katastr přezkoumává a který určuje práva na desítky let dopředu, připravuje ho zpravidla advokát.
- Je na prohlášení vlastníka potřeba souhlas ostatních?
- Pokud je budova ve spoluvlastnictví, musí prohlášení učinit všichni spoluvlastníci společně. U jediného vlastníka je to jeho jednostranné jednání. Souhlas zástavního věřitele je potřeba tam, kde na nemovitosti vázne zástavní právo.
- Kdy vzniká společenství vlastníků jednotek?
- Společenství vlastníků vzniká povinně, jsou-li v domě alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. U menších domů vznikat nemusí.
- Lze prohlášení vlastníka změnit?
- Ano, změna je možná, ale vyžaduje dohodu dotčených vlastníků a zápis do katastru. Mění-li se velikost podílů na společných částech nebo vymezení jednotek, je souhlas zpravidla nutný od všech, jejichž práv se změna dotýká.
Řešíte konkrétní dům?
Zavolejte na 608 484 843 a řekněte adresu. Zjistíme, jestli je rozdělení proveditelné a co bude potřeba.
Nebo napište na smlouvy@arws.cz