Prohlášení vlastníka musí podle §1166 občanského zákoníku obsahovat údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, označení a umístění bytů s určením účelu užívání, popis společných částí, velikost podílů a práva či závady, které přecházejí na vlastníky jednotek. Přikládají se půdorysy nebo schémata podlaží s údaji o podlahových plochách. Stanovy SVJ součástí prohlášení nejsou.
Povinné náležitosti
Zákon vyjmenovává, co prohlášení obsahovat musí. Chybí-li kterákoli z náležitostí, je návrh na vklad vadný — katastr nedoplňuje ani nedomýšlí.
- Údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území.
- Pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání.
- Určení a popis společných částí domu.
- Určení společných částí, které budou ve výhradním užívání vlastníka určité jednotky.
- Velikost podílu na společných částech u každé jednotky.
- Práva a povinnosti vážící se k jednotce nebo ke společné části.
- Půdorysy nebo schémata všech podlaží s polohou bytů, společných částí a údaji o podlahových plochách jako příloha.
Co se nejčastěji opomíjí
Nejčastěji chybí důsledné rozlišení mezi společnou částí a společnou částí ve výhradním užívání. Balkon přístupný jen z jednoho bytu zůstává společnou částí a ze zákona ho výlučně užívá vlastník příslušné jednotky. Prohlášení má vazbu ke konkrétní jednotce zachytit a s pravidly domu srozumitelně rozdělit správu a náklady.
Druhá častá mezera jsou práva vázaná k jednotce. Vázne-li na domě věcné břemeno nebo zástavní právo, musí se to v prohlášení promítnout — jinak se stav v katastru rozejde se skutečností.
Stanovy SVJ jsou samostatný dokument
Aktuální §1166 stanovy mezi náležitostmi prohlášení neuvádí. Pokud SVJ nebylo založeno dříve, vlastníci ho musí založit v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž alespoň čtyři vlastní čtyři různí vlastníci. SVJ se zakládá samostatně schválením stanov podle §1200 a vzniká zápisem do veřejného rejstříku.
Časté dotazy
- Musí být prohlášení vlastníka u notáře?
- Notářský zápis zákon nevyžaduje. Podpis na prohlášení ale musí být úředně ověřený, což zvládne notář, Czech POINT i obecní úřad.
- Kdo prohlášení vlastníka podepisuje?
- Vlastník budovy. Je-li budova ve spoluvlastnictví, musí prohlášení učinit všichni spoluvlastníci společně.
- Co když v prohlášení něco chybí?
- Záleží na povaze vady a fázi řízení. Odstranitelnou vadu podání může být možné doplnit, ale chybějící nebo nesprávný právní obsah vkladové listiny může vést k zamítnutí. Po pravomocném zamítnutí je nutné vadu odstranit a podat nový návrh.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby se zaměřením na právo nemovitostí a bytové spoluvlastnictví, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Evidenční číslo ČAK 14254. Naposledy revidováno 24. srpna 2026.
Právní zdroje
- Občanský zákoník — bytové spoluvlastnictví — aktuální znění §1158 a násl.
- §1166 občanského zákoníku — náležitosti prohlášení vlastníka