Společné části domu jsou zejména nosné konstrukce, střecha, obvodové stěny, schodiště, vchod, společné rozvody a pozemek pod domem. Balkon, lodžie nebo terasa zůstávají společnou částí i tehdy, když jsou přístupné jen z jednoho bytu; v takovém případě jsou ze zákona ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky. U dalších prostor, například sklepní kóje, musí prohlášení přesně určit jejich právní režim a užívání.
Co je společné vždy
Některé části domu jsou společné ze své podstaty — nelze je vymezit jako jednotku ani je přiřadit jednomu vlastníkovi, protože na nich stojí dům jako celek.
- Nosné konstrukce, základy a obvodové stěny.
- Střecha a její konstrukce.
- Vchod, schodiště, chodby a výtah.
- Rozvody vody, tepla, elektřiny a kanalizace až po uzávěr či měřidlo v jednotce.
- Pozemek, na kterém dům stojí.
Společná část ve výhradním užívání
Tohle je nejužitečnější a zároveň nejčastěji opomíjená konstrukce. Balkon přístupný jen z jednoho bytu je z povahy věci součástí obvodové konstrukce domu, tedy společnou částí — ale nikdo jiný ho užívat nebude.
Je-li balkon, lodžie nebo terasa přístupná pouze z jednoho bytu, je ze zákona ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky. Prohlášení má tento režim zachytit a určit pravidla správy a nákladů; ta nelze spolehlivě odvozovat jen z toho, kdo prostor fakticky užívá.
Pokud dokumenty domu neurčí pravidla správy a nákladů srozumitelně, vzniká spor přesně ve chvíli, kdy balkon začne zatékat — a to bývá po letech, kdy už původní vlastník dávno prodal.
Proč na tom záleží při rozdělení domu
Rozhodnutí, co bude jednotka a co společná část, ovlivňuje velikost podílů, výši příspěvků na správu i to, kdo platí jakou opravu. Jde o rozhodnutí na desítky let dopředu, které se dodatečně mění jen dohodou všech dotčených vlastníků.
Časté dotazy
- Je balkon společná část domu?
- Ano. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. řadí balkony, lodžie a terasy mezi společné části domu. Jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky.
- Kdo platí opravu střechy?
- Střecha je vždy společná část, opravu hradí společenství vlastníků z příspěvků na správu domu. Vlastníci se na ní podílejí podle velikosti svých podílů, není-li v prohlášení určeno jinak.
- Může být sklep jednotkou?
- Ano, pokud je prostorově oddělený a splňuje podmínky pro vymezení. Častěji ale bývá určen jako společná část ve výhradním užívání konkrétního vlastníka, případně jako součást jednotky.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby se zaměřením na právo nemovitostí a bytové spoluvlastnictví, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Evidenční číslo ČAK 14254. Naposledy revidováno 24. srpna 2026.
Právní zdroje
- Občanský zákoník — bytové spoluvlastnictví — aktuální znění §1158 a násl.
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. — podlahová plocha a společné části domu