Společné části domu jsou ty, které slouží všem vlastníkům jednotek — nosné konstrukce, střecha, obvodové stěny, schodiště, vchod, stoupačky a pozemek pod domem. Vždy společné jsou části, bez kterých dům nemůže fungovat jako celek. Prohlášení vlastníka může u některých společných částí určit, že je bude výhradně užívat vlastník konkrétní jednotky — typicky balkon nebo sklep. Náklady na opravy nese společenství vlastníků podle velikosti podílů, není-li v prohlášení stanoveno jinak.
Co je společné vždy
Některé části domu jsou společné ze své podstaty — nelze je vymezit jako jednotku ani je přiřadit jednomu vlastníkovi, protože na nich stojí dům jako celek.
- Nosné konstrukce, základy a obvodové stěny.
- Střecha a její konstrukce.
- Vchod, schodiště, chodby a výtah.
- Rozvody vody, tepla, elektřiny a kanalizace až po uzávěr či měřidlo v jednotce.
- Pozemek, na kterém dům stojí.
Společná část ve výhradním užívání
Tohle je nejužitečnější a zároveň nejčastěji opomíjená konstrukce. Balkon přístupný jen z jednoho bytu je z povahy věci součástí obvodové konstrukce domu, tedy společnou částí — ale nikdo jiný ho užívat nebude.
Prohlášení proto může určit, že jde o společnou část ve výhradním užívání vlastníka přilehlé jednotky. Ten ji smí užívat sám, obvykle nese náklady na běžnou údržbu, ale konstrukční opravy zůstávají věcí celého domu.
Pokud to prohlášení neřekne, vzniká spor přesně ve chvíli, kdy balkon začne zatékat — a to bývá po deseti letech, kdy už původní vlastník dávno prodal.
Proč na tom záleží při rozdělení domu
Rozhodnutí, co bude jednotka a co společná část, ovlivňuje velikost podílů, výši příspěvků na správu i to, kdo platí jakou opravu. Jde o rozhodnutí na desítky let dopředu, které se dodatečně mění jen dohodou všech dotčených vlastníků.
Časté dotazy
- Je balkon společná část domu?
- Zpravidla ano — je součástí obvodové konstrukce. Prohlášení vlastníka ale obvykle určí, že jde o společnou část ve výhradním užívání vlastníka přilehlé jednotky. Ten ji užívá sám, konstrukční opravy zůstávají věcí domu.
- Kdo platí opravu střechy?
- Střecha je vždy společná část, opravu hradí společenství vlastníků z příspěvků na správu domu. Vlastníci se na ní podílejí podle velikosti svých podílů, není-li v prohlášení určeno jinak.
- Může být sklep jednotkou?
- Ano, pokud je prostorově oddělený a splňuje podmínky pro vymezení. Častěji ale bývá určen jako společná část ve výhradním užívání konkrétního vlastníka, případně jako součást jednotky.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Naposledy revidováno 4. srpna 2026.