Pokud SVJ nebylo založeno dříve, vlastníci ho musí založit v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž alespoň čtyři vlastní čtyři různí vlastníci. SVJ se zakládá schválením stanov a vzniká až zápisem do veřejného rejstříku. Stanovy nejsou součástí prohlášení vlastníka podle §1166.
Kdy vzniká povinnost SVJ založit
Rozhoduje kombinace dvou podmínek podle §1198 občanského zákoníku: v domě je alespoň pět jednotek a alespoň čtyři z nich vlastní čtyři různí vlastníci. Tím vzniká povinnost SVJ založit; právnická osoba samotná vzniká až zápisem do veřejného rejstříku.
Developer může SVJ založit už jako jediný vlastník všech jednotek. Nemusí čekat na čtvrtého vlastníka a u projektu tak lze připravit správu domu ještě před prodeji.
Stanovy a prohlášení jsou dva různé dokumenty
Aktuální §1166 občanského zákoníku stanovy mezi náležitostmi prohlášení vlastníka neuvádí. SVJ se podle §1200 zakládá samostatně schválením stanov.
Prohlášení vymezuje jednotky, společné části a podíly. Stanovy upravují fungování SVJ. Oba dokumenty proto musí být obsahově sladěné, ale mají odlišnou právní roli a ukládají se do odlišných veřejných evidencí.
Co musí stanovy obsahovat
Minimální rozsah stanoví zákon; kvalitní stanovy jdou dál a předcházejí sporům.
- Název obsahující slova „společenství vlastníků" a označení domu.
- Sídlo — zpravidla adresa domu.
- Členská práva a povinnosti a způsob jejich uplatňování.
- Určení orgánů, jejich působnost, počet členů a funkční období.
- Pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí.
- Určení prvních členů statutárního orgánu.
Správa domu, než společenství vznikne
Mezi zápisem prohlášení a vznikem společenství uplyne u developerských projektů obvykle několik měsíců. Toto přechodné období je potřeba ošetřit — kdo v té době rozhoduje o správě, kdo platí energie ve společných prostorách a jak se vypořádají náklady, jakmile společenství vznikne.
Neošetřené přechodné období je jeden z nejčastějších zdrojů nedorozumění mezi developerem a prvními vlastníky.
Časté dotazy
- Kdy musí vzniknout SVJ?
- Pokud nebylo založeno dříve, musí ho vlastníci založit v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž alespoň čtyři vlastní čtyři různí vlastníci. SVJ vzniká až zápisem do veřejného rejstříku.
- Musí mít SVJ stanovy ve formě notářského zápisu?
- Přijetí stanov na ustavující schůzi nebo dohodou více vlastníků se osvědčuje veřejnou listinou. Zakládá-li SVJ jediný vlastník všech jednotek, stanovy podle §1200 odst. 4 formu veřejné listiny nevyžadují. Pozdější změna stanov ji rovněž nevyžaduje.
- Kolik stojí založení SVJ?
- Jde o samostatnou agendu vedle přípravy prohlášení vlastníka. Cena závisí zejména na přípravě stanov, způsobu jejich schválení, případné veřejné listině a podání návrhu do rejstříku.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby se zaměřením na právo nemovitostí a bytové spoluvlastnictví, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Evidenční číslo ČAK 14254. Naposledy revidováno 24. srpna 2026.
Právní zdroje
- Občanský zákoník — bytové spoluvlastnictví — aktuální znění §1158 a násl.
- §1198 občanského zákoníku — kdy mají vlastníci povinnost založit SVJ
- §1200 občanského zákoníku — založení SVJ a náležitosti stanov