Katastrální úřad zamítá vklad prohlášení vlastníka nejčastěji ze čtyř důvodů: součet spoluvlastnických podílů nedává celek, vymezení jednotek neodpovídá dokumentaci skutečného provedení, chybí některá zákonná náležitost podle §1166, nebo chybí souhlas osoby, jejíchž práv se zápis dotýká. Zamítnutí znamená nové podání a novou lhůtu — vadu nelze doplnit za pochodu.
Podíly nedávají celek
Nejčastější a nejbanálnější vada. Spoluvlastnické podíly na společných částech musí v součtu dát přesně jedno — ne 0,9998 ani 1,0002. Vzniká to zaokrouhlováním při přepočtu z podlahových ploch.
Řešení je počítat ve zlomcích, ne v desetinných číslech. Zlomek se dá vyjádřit přesně; desetinné číslo se zaokrouhlí a chyba se násobí počtem jednotek.
Vymezení neodpovídá skutečnosti
Prohlášení popisuje jednotky podle projektu, ale stavba se od projektu odchýlila — příčka se posunula, z lodžie je zimní zahrada, sklep má jiné rozměry. Katastr porovnává s dokumentací skutečného provedení a nesoulad je důvod k zamítnutí.
U starších domů, kde použitelná dokumentace neexistuje, je řešením geodetické zaměření.
Chybí zákonná náležitost
Nejčastěji chybí určení společných částí ve výhradním užívání nebo popis práv vážících se k jednotce. Katastr náležitosti nedoplňuje ani nedomýšlí — buď v dokumentu jsou, nebo je návrh vadný.
Chybí souhlas dotčené osoby
Typicky souhlas zástavního věřitele u zatížené nemovitosti nebo některého ze spoluvlastníků. Tohle se často zjistí až v řízení, protože zástava je vidět na listu vlastnictví, ale její dopad na rozdělení domu se podcení.
Co zamítnutí znamená v praxi
Nejde o opravu za den. Vada se řeší novým prohlášením, novými podpisy a novým návrhem — běží tedy znovu celá ochranná lhůta dvaceti dnů plus doba do rozhodnutí. U developerského projektu, který má nasmlouvané rezervace, je to nejdražší část celé věci.
Časté dotazy
- Jde zamítnutý návrh na vklad opravit?
- Ne v probíhajícím řízení. Zamítne-li katastr vklad, je potřeba odstranit vadu a podat návrh znovu — se všemi lhůtami od začátku.
- Vrací se správní poplatek při zamítnutí?
- Ne. Poplatek 2 000 Kč se hradí za podání návrhu a při zamítnutí se nevrací. Nové podání znamená nový poplatek.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Naposledy revidováno 4. srpna 2026.