Dům zatížený zástavním právem rozdělit na jednotky lze, ale prakticky to vyžaduje součinnost zástavního věřitele. Zástavní právo po rozdělení zatíží jednotlivé jednotky a banka má zájem na tom, aby se hodnota jejího zajištění nezmenšila. U developerských projektů financovaných úvěrem je proto standardem dohoda o postupném uvolňování jednotek ze zástavy při jejich prodeji.
Proč banka do věci vstupuje
Banka půjčila proti zástavě celé nemovitosti. Rozdělením na jednotky se z jedné zastavené věci stane několik — zástavní právo na nich vázne dál, ale mění se struktura zajištění a s ní i způsob, jakým se s ním nakládá při prodeji.
Bez součinnosti banky nelze jednotky prodávat nezatížené, protože kupující ani jeho hypoteční banka nepřijmou byt, na kterém vázne cizí zástava.
Jak to probíhá v praxi
U financovaného developerského projektu se postup obvykle dohodne předem, ještě před podáním prohlášení do katastru.
- Prověření úvěrové a zástavní dokumentace a podle jejího obsahu souhlas banky s rozdělením.
- Dohoda o tom, jak zástavní právo přejde na jednotlivé jednotky.
- Mechanismus uvolňování: při prodeji jednotky a splacení odpovídající části úvěru banka vydá souhlas s výmazem zástavy z konkrétní jednotky.
- Koordinace s bankou kupujícího, aby se zápisy nepřekřížily.
Co bývá nejpomalejší
Ne právní stránka, ale schvalovací proces na straně banky. U větších projektů je vhodné o souhlasu jednat souběžně s přípravou prohlášení, ne až po ní — jinak se čeká na dokument, který se dal vyřídit paralelně.
Časté dotazy
- Můžu rozdělit dům, na kterém mám hypotéku?
- Ano. Před podáním je potřeba prověřit dopad rozdělení na zástavní právo a úvěrovou dokumentaci; podle konkrétního případu může být nutný souhlas banky. Bez její součinnosti zpravidla nelze vzniklé jednotky následně prodávat bez původní zástavy.
- Přejde zástava na všechny jednotky?
- Zpravidla ano — zástavní právo zatíží jednotky, které z rozdělené nemovitosti vznikly. Uvolnění konkrétní jednotky se řeší dohodou s bankou při jejím prodeji a splacení odpovídající části úvěru.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby se zaměřením na právo nemovitostí a bytové spoluvlastnictví, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Evidenční číslo ČAK 14254. Naposledy revidováno 24. srpna 2026.
Právní zdroje
- Občanský zákoník — bytové spoluvlastnictví — aktuální znění §1158 a násl.
- §1163 až §1174 občanského zákoníku — vznik jednotek a smlouva o výstavbě