Balkony, lodžie a terasy jsou podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. společnými částmi domu. Jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky. Prohlášení má přesně popsat, ke které jednotce se výlučné užívání váže, a pravidla správy a nákladů, aby při údržbě nebo opravě nevznikl spor.
Proč jde o společnou část
Intuice říká, že balkon patří k bytu — vede se do něj dveřmi a nikdo jiný na něj nechodí. Právní úprava ho ale řadí mezi společné části domu, a to i tehdy, když je přístupný jen z jednoho bytu.
Výlučné užívání tedy neznamená výlučné vlastnictví. Vlastník příslušné jednotky prostor užívá sám, jeho konstrukce však zůstává společnou částí.
Kde vzniká spor
Typicky po deseti až patnácti letech, kdy začne do balkonu zatékat. Vlastník tvrdí, že jde o společnou část a opravu má platit společenství. Společenství namítá, že balkon užívá jen on.
Prohlášení a stanovy mají jasně rozdělit běžnou údržbu a správu či opravy společné konstrukce. Samotné výlučné užívání neurčuje automaticky, kdo ponese každý konkrétní náklad.
Terasa nad bytem souseda
Nejsložitější případ nastává, když terasa vzniklá ustoupením horního podlaží zároveň kryje byt pod ní. Prohlášení má takový případ popsat zvlášť a jednoznačně vymezit výlučné užívání i režim správy společné konstrukce a hydroizolace.
Časté dotazy
- Kdo platí opravu balkonu?
- Balkon je společnou částí domu. Konkrétní rozdělení běžné údržby a oprav je potřeba posoudit podle prohlášení, stanov a povahy zásahu; samotné výlučné užívání ještě neznamená, že vlastník jednotky hradí všechny opravy.
- Můžu si balkon zasklít?
- Jde o zásah do společné části a vzhledu domu, takže je potřeba předchozí souhlas v režimu správy domu. Podle rozsahu a aktuálních stavebních předpisů může být nutné také povolení stavebního úřadu.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby se zaměřením na právo nemovitostí a bytové spoluvlastnictví, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Evidenční číslo ČAK 14254. Naposledy revidováno 24. srpna 2026.
Právní zdroje
- Občanský zákoník — bytové spoluvlastnictví — aktuální znění §1158 a násl.
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. — podlahová plocha a společné části domu