Balkony, lodžie a terasy jsou zpravidla společnými částmi domu, protože tvoří součást obvodové konstrukce. Prohlášení vlastníka je obvykle určí jako společné části ve výhradním užívání vlastníka přilehlé jednotky — ten je užívá sám a hradí běžnou údržbu, konstrukční opravy ale zůstávají věcí celého domu. Řešení musí být v prohlášení výslovné; bez něj vzniká spor v okamžiku první závady.
Proč nejde o součást bytu
Intuice říká, že balkon patří k bytu — vede se do něj dveřmi a nikdo jiný na něj nechodí. Právně je to ale jinak: balkon je konstrukčně součástí obvodového pláště domu a jeho stav ovlivňuje celou budovu.
Kdyby byl balkon součástí jednotky, znamenalo by to, že si vlastník sám rozhoduje o zásazích do fasády a sám nese jejich důsledky. To je u řadové zástavby neudržitelné.
Kde vzniká spor
Typicky po deseti až patnácti letech, kdy začne do balkonu zatékat. Vlastník tvrdí, že jde o společnou část a opravu má platit společenství. Společenství namítá, že balkon užívá jen on.
Odpověď má dát prohlášení. Dobrá praxe je rozlišit běžnou údržbu, kterou nese uživatel, od oprav konstrukce a hydroizolace, které nese dům — a napsat to výslovně.
Terasa nad bytem souseda
Nejsložitější případ. Terasa vzniklá ustoupením horního podlaží tvoří zároveň střechu bytu pod ní. Její hydroizolace chrání cizí jednotku, takže rozhodně nemůže být věcí jediného vlastníka. Prohlášení musí tenhle případ řešit zvlášť, ne stejnou větou jako běžný balkon.
Časté dotazy
- Kdo platí opravu balkonu?
- Podle toho, jak je vymezen v prohlášení vlastníka. Je-li společnou částí ve výhradním užívání, běžnou údržbu obvykle nese uživatel a opravu konstrukce či hydroizolace společenství vlastníků. Bez výslovné úpravy v prohlášení jde o častý zdroj sporů.
- Můžu si balkon zasklít?
- Jde o zásah do společné části a do vzhledu domu, takže je potřeba souhlas společenství vlastníků a zpravidla i stavební povolení či souhlas stavebního úřadu.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Naposledy revidováno 4. srpna 2026.