Sklep lze v prohlášení vlastníka vymezit třemi způsoby: jako součást jednotky, jako společnou část ve výhradním užívání vlastníka konkrétní jednotky, nebo jako samostatnou jednotku. Nejčastější a nejpraktičtější je druhá varianta — sklep zůstává společnou částí, ale užívá ho jen jeden vlastník. Volba ovlivňuje podlahovou plochu jednotky, velikost podílu i to, zda lze sklep prodat odděleně od bytu.
Tři možnosti a jejich důsledky
Rozhodnutí není formalita — každá varianta má jiný dopad na prodej i na správu domu.
- Součást jednotky: sklep se převádí spolu s bytem, započítává se do podlahové plochy a zvyšuje podíl na společných částech.
- Společná část ve výhradním užívání: sklep zůstává majetkem všech, ale užívá ho jeden vlastník. Nelze ho prodat samostatně a do podlahové plochy jednotky nevstupuje.
- Samostatná jednotka: sklep je v katastru evidovaný jako samostatná jednotka a lze ho prodat odděleně. Používá se výjimečně, u větších skladovacích prostor.
Proč je druhá varianta nejčastější
Sklepní kóje bývají oddělené jen laťkovou přepážkou, nemají samostatný vstup zvenčí a jejich hranice neodpovídají tomu, co by šlo popsat jako samostatný prostor. Vymezit je jako součást jednotky by vyžadovalo přesné zaměření každé kóje.
Řešení přes výhradní užívání zachovává sklepní kóje jako společné části. Jejich přiřazení ke konkrétním jednotkám ale musí odpovídat prohlášení; pozdější změna proto může vyžadovat změnu prohlášení a posouzení souhlasů dotčených vlastníků.
Půda a možnost budoucí vestavby
U půdy je potřeba myslet dopředu. Zůstane-li společnou částí bez dalšího určení, je pozdější vestavba půdního bytu závislá na souhlasu všech vlastníků a na změně prohlášení. Developer, který s vestavbou počítá, by ji měl řešit už v původním prohlášení.
Časté dotazy
- Můžu prodat sklep bez bytu?
- Jen pokud je vymezen jako samostatná jednotka. Je-li součástí jednotky nebo společnou částí ve výhradním užívání, samostatně převést nejde.
- Je sklep zapsaný v katastru?
- Jako samostatná položka jen tehdy, je-li vymezen jako jednotka. V ostatních případech je popsán v prohlášení vlastníka, které je ve sbírce listin.
Text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství ke konkrétnímu případu. Autorkou a odbornou garantkou je Mgr. Barbora Slaninová, advokátka, garantka služby se zaměřením na právo nemovitostí a bytové spoluvlastnictví, ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.. Evidenční číslo ČAK 14254. Naposledy revidováno 24. srpna 2026.
Právní zdroje
- Občanský zákoník — bytové spoluvlastnictví — aktuální znění §1158 a násl.
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. — podlahová plocha a společné části domu